Az iLex jogi iratminta cikk-adatbázisában, az iLex-iratmintak.hu oldalon a kkv-k, egyéni vállalkozók, gazdálkodó szervezetek, társasházak, egészségügyi szolgáltatók, startupok stb. számára legfontosabb hírekről, változásokról, dokumentumokról jogi szakértők/ügyvédek foglalják össze az alapvető tudnivalókat, a szakértői cikkek mellékletét képező iratmintákat pedig ugyancsak az ilex-iratmintak.hu oldalon érik el kedvezményesen Olvasóink. Amennyiben az iratminták letöltésén túlmenően van szükség az adott jogi ügyszakhoz kapcsolódó jogi tanácsadásra, képviseletre, az ilex4sb.com oldalon online, 1 órán belül digitálisan elérhetők az iLexnek a szakmai cikkeket és iratmintákat szerkesztő, partnerségben együttműködő új generációs ügyvédei.
Előző cikkünkben az ingó dolgokra vonatkozó adásvételi szerződéssel foglalkoztunk, ma pedig az elővásárlási joggal és az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban felmerülő esetleges buktatókra hívjuk fel a figyelmet.Ahogy azt már előzőleg is ismertettük, az adásvételi szerződés a tulajdonátruházó szerződések között található, az ajándékozási, valamint a csereszerződés mellett.Az adásvételi szerződés tulajdonátruházó alapügylet, a rá vonatkozó szabályozás diszpozitív, tehát ettől a felek eltérhetnek. A szerződés a felek közös megegyezésénnyugszik, továbbá a Ptk. hangsúlyozza a felek tájékoztatási kötelezettségét, amely be nem tartása szerződésszegéshez vezethet.
Adásvételi szerződés [Ptk: 6:215. §] a dolog tulajdonjogának átruházásárairányul az eladó részéről, a vevő pedig a vételár megfizetéséreés a dolog átvételérevállal kötelezettséget. A szerződés tárgya lehet ingó,ingatlan, jogvagy követelés.
Ingatlan adásvétele
Az ingóra vonatkozó szabályozással ellentétben az “ingatlantulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcímés erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéseszükséges”. Ezen felül ingatlan esetén is szükség van a dolog birtokának átruházására, valamint az írásbeliségre. A szerződés írásba foglaltnak akkor tekinthető, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta.
Leegyszerűsítve, az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés értelmében ingatlan adásvétel esetén elegendő 4 tartalmi elemnek szerepelnie a szerződésben: 1. a felek személye 2. ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás (szándék) 3.ingatlan (helyrajzi szám) 4. ellenszolgáltatás (vételár).(Fontos tudni:: a hivatkozott XXV. PED– a Kúria által az Elvi Döntésekre adott tájékoztatás szerint, – olyan elvi döntés, melynek jelentős része, így az I. pontja – az utolsó mondat és az ahhoz kapcsolódó indokolás kivételével –, valamint a II., IV. és V. pontja – nem csak a régi, hanem az új Polgári Törvénykönyv alkalmazása körében is megfelelően irányadó, ezért kerülnek az elvi döntés egyes rendelkezései külön is kiemelésre a jelen cikkben)
Az ingatlanalkotórészeire, valamint tartozékairavonatkozó szabályokat a Ptk. 5:15. § -5:16. § fektetik le, ennekértelmében az alkotórész (pld.: ablak, parketta, stb.) osztja a fődolog sorsát, míg a tartozékra kétség esetén terjed ki a tulajdonjog. Éppen ezért nem szükségszerű ingatlan adásvételi szerződés esetén túlzott részletességgel fogalmazni, hátrányt azonban nem jelent.
Tulajdonjog-fenntartás
A tulajdonjog-fenntartás egy szűk körben alkalmazható intézményesített kivétel, amely az adásvételi szerződések körére korlátozódik. A szerződés megkötésekor az eladó részéről pénzkövetelés áll fenn, amelynek kiegyenlítéséig a tulajdonjog nem száll át a vevőre, tehát a bejegyzési engedélyt visszatartja. Az erről szóló megállapodás csak írásbanköthető meg.
Ingatlanok esetében az ingatlan-nyilvántartásbakell feljegyezni, ingóknál pedig a hitelbiztosítéki-nyilvántartásba vagy lajstromozott ingók esetén a megfelelő lajstromba jegyezhető be a tulajdonjog-fenntartás.
Ingatlan esetén a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel átszáll a vevőre, ebben az esetben a birtokátruházás elmulasztása csupán szerződésszegést eredményez (ellenben ingó dolognál a birtokátruházás elmaradása esetén a tulajdonjog nem száll át!).
Elővásárlási jog
Az adásvételi szerződések tárgyalása során ki kell térnünk az elővásárlási jogra vonatkozó szabályozásra is, amelyet a Ptk. 6:221. § – 6:223. §és 6:226. § szakaszai tartalmaznak. Az elővásárlásra jogosult félnek előnye, hatalmassága van, egyoldalúan képes befolyásolni a megkötni kívánt szerződést. Amennyiben a tulajdonos a dolgot egy harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával kívánja eladni, úgy az elővásárlási jog jogosultja azajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
Ha az adásvételi szerződés tárgyát képező dolgon több személynekis elővásárlási joga áll fenn, akkor a jogosultak azelővásárlási jogok keletkezéséneksorrendjébengyakorolhatják elővásárlási jogukat. Következésképpen a később keletkezett elővásárlási jog jogosultja abban az esetben érvényesítheti ejogát, ha a korábbi nem kívánt élni elővásárlási jogával.
Az elővásárlási joggal terhelt dolog tulajdonosa köteles a harmadik személytől származó vételi ajánlatot, annak elfogadása előtt az elővásárlásra jogosulttal közölni. Az ajánlatot teljesterjedelmébenkell az elővásárlásra jogosulttal közölni annak érdekében, hogy e jog jogosultja felmérhesse, érdekében áll-e az adott dolog tulajdonjogának megszerzése. Ingatlanesetén az ajánlat közlésének írásbankell megtörténnie (XXV. sz. PED IV pont). Abban az esetben mentesüla tulajdonos a közlési kötelezettség alól, ha a közlés a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, pld.: ha az elővásárlásra jogosult ismeretlen helyen tartózkodik.
Amennyiben az elővásárlásra jogosult féllel közölt ajánlatot (eladási ajánlat) az arra jogosult a törvényes határidőn belül teljes terjedelmében, feltételek nélkül elfogadja, úgy a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult fél között jön létre. Ha azonban a jogosult nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy kedvezőbb feltételek mellett is eladhatja.
Ha több azonos rangsorban lévő elővásárlásra jogosultis el kívánja fogadni az eladási ajánlatot, a tulajdonos köteles erről őket haladéktalanul értesíteni. Lehetőségük van a tájékoztatás hatályossá válásától számított 8 napon belül az elfogadó nyilatkozatuk visszavonására. Ha valamennyi jogosult visszavonta az elfogadó nyilatkozatát, akkor a tulajdonos a továbbiakban jogosulttá válik a dolgot a vételi ajánlatott tett harmadik személynek eladni.
Hasznok szedése, teher- és kárveszélyviselés és a költségek
A Ptk. a hasznok szedését, terhek és károk viselését nem a tulajdonjog megszerzéséhez, hanem a birtokbavételhezköti. Ezáltal a vevőt már az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés előtt is megillethetik ezen jogok, és terhelhetik az említett kötelezettségek, ha az eladó az ingatlan birtokát a vevőre átruházta.
Amíg az eladóta birtokátruházássalés az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapotrendezésévelkapcsolatos költségek terhelik, addig a vevőköteles a dologátvételés az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésköltségeinekviselésére.
iLex Systems Zrt
Jogi Tartalom-Szerkesztő Ügyvédi Divízió
Letölthető iratminta: Ingatlan adásvételi szerződés 2019
