Az ilex-iratmintak.hu mai szakértői cikkében, a legújabb internetes kutatások alapján a közösképviselőket és társasházkezelőket legjobban foglalkoztató jogi intézményről a társasházak törvényességi felügyeleti eljárásáról szóló szabályokat foglalja össze dr. Viktor Éva ügyvéd, a Társasházi és Ingatlan Jogi Divízió együttműködő partnere, s a témához egy iratminta is csatolásra került: Nyilatkozattétel törvényességi eljárásban (társasházi) 2019.
Az iLex jogi iratminta cikk-adatbázisában, az iLex-iratmintak.huoldalon a vállalkozók, gazdálkodó szervezetek, társasházak, egészségügyi szolgáltatók, startupok, intézmények számára legfontosabb hírekről, változásokról, dokumentumokról jogi szakértők foglalják össze az alapvető tudnivalókat, esetenként a szakértői cikkek mellékletét képező iratmintákat pedig ugyancsak az ilex-iratmintak.hu oldalon érik el kedvezményesen Olvasóink. Amennyiben az iratminták letöltésén túlmenően van szükség az adott jogi ügyszakhoz kapcsolódó jogi tanácsadásra, képviseletre, az ilex4sb.com oldalon érhetők el az iLex partnerségben együttműködő új generációs ügyvédei.
A társasházak működése során gyakran előforduló helyzet, hogy a tulajdonostársak kisebb csoportja vagy akár egy tulajdonostárs vélt vagy valós sérelmei orvoslása iránt igénybe kívánja venni a jegyző segítségét, aki törvényességi felügyeleti eljárás keretében őrködik a társasházak törvényes működése felett.
A törvényességi felügyeleti eljárás szabályait egyrészt a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 27/A §, valamint a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet (Rendelet) tartalmazzák.
Mindenekelőtt fontos kihangsúlyozni, hogy a törvényességi felügyeleti eljárás nem a közös képviselők ellenőrzését vagy felelősségre vonatását jelenti a jegyző által.
Az eljárás ugyanis a társasház szerveire terjed ki, illetőleg az eljárás során a jegyző azt hivatott vizsgálni, hogy a társasház belső szabályzatai a jogszabályoknak megfelelnek-e, illetve a közgyűlési határozatok a jogszabályokkal és a belső szabályzatokkal összhangban vannak-e.
A Tht. 27/A. § (1) bekezdése rögzíti, hogy a törvényességi felügyelet nem terjed ki azokra az ügyekre, amelyekben bírósági vagy hatósági eljárásnak van helye.
A Tht. fent idézett szakaszának (2) bekezdése alapján a törvényességi felügyeletet a jegyző hivatalból folytatja le. Ez azonban nem azt jelenti, hogy a jegyző egy általa vezetett nyilvántartás alapján akár előre tervezetten, akár véletlenszerűen ellenőrizné a társasházak működését.
Erre azért sem kerülhet sor, mert a jegyzőnek nincs nyilvántartási kötelezettsége a társasházak vonatkozásában.
A törvényességi felügyeleti eljárás a törvény alapján tehát hivatalból indul, legtöbbször valamilyen panaszos bejelentés folyományaként, vagy az eljárásra okot adott körülményről hivatalból való tudomásszerzést követően.
A „lakossági” bejelentést annál a jegyzőnél lehet megtenni, aki az eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes.
A bejelentést a Rendelet szerint a társasházi tulajdonostárs, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke is megteheti. A bejelentés illetékmentesen tehető meg.
A bejelentés semmilyen formához nem kötött, azonban a bejelentéssel egyidejűleg az arra vonatkozó jogosultságot a bejelentőnek igazolnia kell. Ezt a tulajdonostárs egy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap másolattal, míg a közös képviselő a megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonattal teheti meg.
Az eljárásra okot adó körülményről való tudomásszerzéstől (bejelentés vagy hivatalbóli tudomásszerzés) számított 30 napon belül, de legfeljebb az eljárásra okod adó körülmény bekövetkezésétől számított 1 éves határidőn belül köteles a jegyző az eljárás megindítására.
Fontos tudni, hogy a törvényességi felügyeleti eljárás nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére.
A törvényességi felügyeleti eljárás keretében a jegyző ellenőrzi, hogy a társasház
– alapító okirata, szervezet-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
– működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezet-működési szabályzatnak,
– működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
A törvényességi felügyeleti eljárás során a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) köteles a jegyzővel együttműködni és a szükséges dokumentumokat a jegyző rendelkezésére bocsátani.
A jegyző az eljárás során postai vagy elektronikus úton is jogosult bekérni az iratokat vagy adott esetben azt a helyszínen is megtekintheti. A jegyző az egyes eljárási cselekményekről jegyzőkönyvet készít.
Amennyiben a jegyző megállapítja, hogy a társasház törvényes működését sértő körülmény nem áll fenn, akkor az eljárást felhívás kibocsátása nélkül lezárja.
Amennyiben a jegyző megállapítja, hogy a társasház működése a Tht. vonatkozó rendelkezéseibe (27/A. § (2) bek.) ütközik, úgy írásbeli felhívást bocsát ki, melyben a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására, melyre a társasháznak 60 napon határidő áll rendelkezésére.
E körben fontos megjegyezni, hogy szankciót a jegyző nem alkalmazhat, de dönthet arról, hogy szankció megállapítása céljából a fenti határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül pert indít a társasházzal szemben.
Számos esetben érkeznek olyan típusú panaszok az illetékes jegyzőhöz, melynek eredményeként nyilvánvalóan nem kerülhet sor a törvényességi felügyeleti eljárás megindítására (pl.: közös képviselő leváltása, közös képviselő kártérítési felelősségének megállapítása, társasház könyvelésére irányuló ellenőrzés indítványozása stb.).
Azokban az esetekben azonban, ahol a törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a jegyző alapos okot talál, célszerű az eljárás során a jegyzővel együttműködni, a felhívásban foglaltaknak eleget tenni, vagy amennyiben a felhívásban foglaltakat vitatjuk, arra – bizonyítékokkal (pl.: okiratok) alátámasztva – érdemben reagálni.
dr. Viktor Éva ügyvéd
Társasházi és Ingatlanjogi Divízió
iLex Systems Zrt.
