Menü Bezárás

TETŐTÉRBEÉPÍTÉS A TÁRSASHÁZBAN - ÚJ LETÖLTHETŐ IRATMINTA

Az ilex-iratmintak.hu mai szakértői cikkében, a társasházi beépítés szabályait ismerteti dr. Bányai Judit ügyvéd, az iLex Társasházi és Ingatlan Jogi Divízió együttműködő partnere, s a témához egy beépítési szerződés-minta is elérhető.

Az iLex jogi iratminta cikk-adatbázisában, az iLex-iratmintak.hu oldalon a vállalkozók, gazdálkodó szervezetek, társasházak, egészségügyi szolgáltatók, startupok, intézmények számára legfontosabb hírekről, változásokról, dokumentumokról jogi szakértők foglalják össze az alapvető tudnivalókat, esetenként a szakértői cikkek mellékletét képező iratmintákat pedig ugyancsak az ilex-iratmintak.hu oldalon érik el kedvezményesen Olvasóink. Amennyiben az iratminták letöltésén túlmenően van szükség az adott jogi ügyszakhoz kapcsolódó jogi tanácsadásra, képviseletre, az ilex4sb.com oldalon érhetők el az iLex partnerségben együttműködő új generációs ügyvédei.

A társasházak tetőtérbeépítése többnyire két módon szokott megvalósulni abban az esetben, amit az egyik tulajdonos kezdeményez a lakása fölötti tetőterének beépítését tervezve. Mindkét esetben feltételezzük, a közös képviselővel, az egyes tulajdonosokkal történt egyeztetést követően elkészíttették egy építészmérnökkel a beépítész műszaki tervét.

1) Az egyik esetben a terv birtokában elkészül a tetőtérbeépítés, majd szeretné a tulajdonos, ha az ingatlanának a tulajdoni lapján is a megnövekedett lakásméret szerepelne.

2) Másik esetben először jogilag egyértelmű helyzetet teremt a tulajdonos és ezt követően építi be a tetőteret (nyilvánvalóan ez lenne kívánatos).

A kapcsolódó legfontosabb jogi feladat a társasházi alapító okirat (AO) közgyűlési határozattal történő módosításaés ezzel együtt a beépítés jogcímét megalapozó építő tulajdonos és a társasház között létrejövő beépítési szerződés, ha a tulajdonostársak támogatják a tetőtérbeépítést, mert pl. maguk is tetőtér részhez, ingatlan beépítési lehetőséghez, ingatlanuk bővítésének lehetőségéhez jutnak.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) rögzíti, hogy mit jelent, mit tartalmaz az alapító okirat (Tht. 5-9. §§-k) és hogyan lehet azt módosítani (Tht. 10. §).

I- Tegyük fel, hogy a tetőtérbeépítés műszakilag, és a helyi építési szabályzat (HÉSZ) előírásai alapján is megvalósítható.

II- A társasház közösségében többnyire vannak olyanok, akik semmilyen módon nem támogatnak közös tulajdonrész értékesítést vagy elidegenítést, AO módosítási kérelmet. Milyen arányú egyetértés szükséges közgyűlési határozattal történő elfogadáshoz?

Két kérdésről van szó:

1/ A közös tulajdoni részből történő elidegenítésről (többnyire értékesítéssel) és a megváltozott közös- és külön tulajdoni hányadok alapító okiratban rögzítéséről, amely

2/ az alapító okirat módosításával jár.

 Közös tulajdoni hányad elidegenítése

II.1. Amennyiben az AO szövegszerűen tartalmazza a társasház közgyűlésének jogát arra, hogy a közös tulajdon bizonyos részeit értékesíthesse, akkor legalább 2/3-os igenlő szavazat szükséges (rendelkezniük kell egyben a külön tulajdoni hányadokhoz tartozó közös tulajdoni hányadokról is a közgyűlési határozatban, Tht. 10. § (2)) annak érvényességéhez, amennyiben azonban nem tartalmazza, akkor

II.2. az összes külön tulajdoni hányad legalább 4/5 részének egyetértése szükséges az alapító okirat ilyen értelmű módosításához (kisebbségben maradt ellenzőknek 60 nap áll rendelkezésre keresetindítási jogukkal élni Tht. 10. § (3)).

III.3. Amennyiben sem a 2/3, sem az 4/5-ös arányt nem érte el a támogatás, akkor egyszerű többségesetén (közgyűlési határozat) bármely tulajdonostárs a bírósághoz fordulhat azt kérve, a bíróság szüntesse meg a közös tulajdont a megvásárolni szándékozott közös tulajdoni részre, feltéve, hogy az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. (Tht. 10. § (6))

A fenti kivételekkel az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges (Tht. 10. § (1)).

Jognyilatkozat pótlása bíróság ítéletével

A bíróság ítéletével nem pótolhatjaa társasház tulajdonosainak az alapító okirat módosítására vonatkozó jognyilatkozatát, ha nem állapítható meg, hogy a tulajdonostársak az alapító okirat meghatározott tartalommal történő módosítására kötelezettséget vállaltak (régi Ptk. 295. §, 1787/2008. számú gazdasági elvi határozat).

Másfelől bár a társasház-alapító okirata, mint szerződés a bíróság által – általában – nem módosítható, de a ráépítésen alapuló dologijogi igény törvénynél fogva olyan jogváltozást eredményez, amely szükségszerűvé tesziaz alapító okirat korábbi rendelkezéseinek megváltoztatását, annak megfelelő kiigazítását, amit a tulajdonosok tűrni kötelesek és a bíróságnak ítéletében erről is rendelkeznie kell [BH 2010.1.11: Legf. Bír. Pfv. I. 20.313/2009. ,Ptk. 137. §, Inytv. 26. §, 109/1999. (XII. 29.) FVM r. 54. §].

A tetőtérbeépítés feladat listája a tulajdonostársakkal történő egyeztetést követően a következő módon alakul:

1- Közgyűlési határozat a közös tulajdoni hányad egy részének elidegenítéséről, beépítési szerződés megkötése, alapító okirat módosításról döntés, a változások kiemelésével, a szerződéskötéshez meghatalmazások (terület, közös tulajdoni arány változások)

1- építészeti terv (építész vizsgálja az épület műszaki, a helyi előírások jogi kereteit)

2- változási vázrajz (földmérő az építészeti tervet beilleszti és) záradékoltatja a földhivatallal

3- Alapító okirat módosítás közgyűlési határozattal

4- Földhivatalba benyújtani a változás bejegyzési kérelmet, melynek mellékletei: építészeti terv, földmérő záradékolt változási vázrajza, módosított alapító okirat beépítési szerződéssel, közgyűlési határozatok

Letölthető iratminta: https://ilex-iratmintak.hu/product/beepitesi-szerzodes-minta/

Bányai Judit építészmérnök-ügyvéd
Társasházi és Ingatlan Jogi Divízió együttműködő partnere
iLex Systems Zrt

dr. Bányai Judit ügyvéd-építész

dr. Bányai Judit ügyvéd-építész

az iLex Systems Zrt. együttműködő partnere,
a dél-budapesti szolgáltatási pont vezetője