Az iLex jogi iratminta cikk-adatbázisában, az iLex-iratmintak.hu oldalon a kkv-k, egyéni vállalkozók, gazdálkodó szervezetek, társasházak, egészségügyi szolgáltatók, startupok stb. számára legfontosabb hírekről, változásokról, dokumentumokról jogi szakértők/ügyvédek foglalják össze az alapvető tudnivalókat, a szakértői cikkek mellékletét képező iratmintákat pedig ugyancsak az ilex-iratmintak.hu oldalon érik el kedvezményesen Olvasóink. Amennyiben az iratminták letöltésén túlmenően van szükség az adott jogi ügyszakhoz kapcsolódó jogi tanácsadásra, képviseletre, azilex4sb.com oldalon online, 1 órán belül digitálisan elérhetők az iLexnek a szakmai cikkeket és iratmintákat szerkesztő, partnerségben együttműködő új generációs ügyvédei.
Mai iratminta- cikkünkben a használati szerződéseken belül a bérleti típusú szerződésekkel foglalkozunk. A használati szerződéseket a Ptk. Hatodik Könyv, Harmadik Részében, az Egyes Szerződéseket meghatározó XVII. Címben találhatjuk.
A Ptk. a használati típusú szerződései között a bérleti, lakásbérleti, haszonbérleti és haszon-kölcsön szerződést nevesíti, mi most a bérleti szerződésekre vonatkozó áltanos szabályokat ismertetjük.
A magánszemélyek, közép- és kisvállalkozások is viszonylag sűrűn találkozhattak már bérleti szerződésekkel mindennapi életük, tevékenységük gyakorlása során. Tekintettel arra, hogy egyre gyakrabban hallhatunk pld. lakásbérleti szerződéses jogviszonnyal való visszaélésekről, fontosnak tartjuk bemutatni a bérleti szerződésekre jellemző alapvetéseket a jövőben megkötendő szerződésekkel kapcsolatban esetlegesen felmerülő buktatók elkerülése érdekében.
A bérleteta használati kötelmek alaptípusaként tartjuk számon, a rá vonatkozó szabályozásra a felek széles körű szerződési szabadsága jellemző. Bérlet esetén a tulajdonos vagy más arra jogosult személy a birtoklási, valamint használati jogát átengedi a bérlő számára, tehát a szerződés tárgya a dolog és a jog használatárairányul. Bizonyos esetekben a bérlő is átadhatja használati jogát egy további bérlő, ún. albérlő számára.
Bérleti szerződés esetén a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatát átengedia bérlő számára, aki a dologátvételéreés bérleti díj fizetésére köteles. A törvény nem ír elő alakisági követeleményt, ezáltal írásban, szóban vagy ráutaló magatartásnyomán is létrejöhet a szerződés.
Hol a határ?
A bérbeadó kötelezettsége, hogy a bérbe adott dolog használatát tűrje, tehát a bérlő birtokvédelmet igényelhet az ezt megszegő bérbeadóval szemben. Azt azonban érdemes megjegyezni, hogy a bérbeadó is felléphet birtokháborítás esetén kívülálló harmadik személlyel szemben.
A törvény előírja, hogy „a bérlő a dolgot rendeltetésénekés a szerződésnekmegfelelőenhasználhatja”, ha ezen kötelezettségének a bérbeadó felhívásaellenéresem tesz eleget, úgy a bérbeadó felmondhatjaa szerződést.
A bérelt dolog átalakításához, megváltoztatásáhoza bérbeadóhozzájárulásaszükséges, bizonyos esetben még hatósági engedélyt is be kell szerezni. A bérbeadó felhívására a bérlő köteles a jogosulatlanul átalakított dolog eredeti állapotának helyreállításárasaját költségén.
A bérbeadó jogosult ellenőriznia használatot, de csak a bérlő szükségtelen háborítása nélkül, tehát az ellenőrzés időpontjának és módjának kiválasztásakor erre tekintettel kell eljárnia.
Bérbeadó szavatossága
A szavatosságra vonatkozó általános szabályokkal ellentétben a bérbeadó nemcsak a dolognak az átadáskor már meglévő hibáiérttartozik szavatossággal, hanem a bérleti szerződés fennállásának időtartama alatt bekövetkezett hibákértis.
A bérbeadó kellékszavatosság szabályai alapján köteles biztosítani, hogy a bérbe adott dolog a szerződés fennállása alatt végig alkalmas a szerződésszerű használatra, a szerződés előírásainak megfelel. Továbbá a bérlő jogszavatosság alapján szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs, illetve a jövőben sem lesz a bérelt dolgon olyan joga, amely a bérlőt korlátozhatná vagy megakadályozhatná a használatban. A bérbeadó ezen kötelezettségeinek megszegése esetén a bérlő felmondhatja a szerződést. [6:332. §]
Harmadik személy vagy albérlő bevonása
A Ptk. rögzíti, hogy a bérelt dolog albérletbe vagy harmadik személy használatábaadható a bérbeadó hozzájárulásával, amelyet egy írásbeli alakszerűséghez nem kötött nyilatkozatba foglalhatnak. Ebben az esetben a bérlőúgy felelaz albérlő vagy használó magatartásáért, mintha a dolgot maga használná.
A jogosulatlan, engedély nélküli használatba adás esetén a bérlő azon károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be.
Költségek és díjak
Ahogy azt fentebb említettük, a bérbeadó kötelezettsége annak biztosítása, hogy a bérelt dolog a rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen, tehát a fenntartássaljáróköltségek, pld. javítási költség, szükséges kiadások a bérbeadótterhelik. A kisebbköltségeket– pld. lakásbérlet esetén gondolhatunk itt a berendezési tárgyakra – pedig a bérlőviseli.
A bérlő kötelezettségea bérbeadót értesíteni, amennyiben a dolgot veszély fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésére lenne szükség. Ha a bérbeadót terhelő javítási munka sürgőslenne, ugyanis a késedelem kárt okozna, a bérlőjogosult annak azonnali elvégzésére a bérbeadó egyidejű értesítése mellett. Erre a megbízás nélküli ügyvitel szabályait alkalmazzuk.
Amennyiben a bérbeadó nem tesz eleget a törvény által elrendelt kötelezettségeinek, a bérlőjogosult a bérbeadót terhelő munkálatokat helyette, az ő költségéreelvégezni, feltéve, hogy az indokoltvolt, valamint a bérbeadó feltehető akaratával és érdekével összehangbanállt.
A felek eltérő megállapodásának hiányában, a Ptk. szabályai alapján a bérlő a bérleti díjat havonta előreköteles megfizetni a bérbeadó részére. Ha azonban a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időrejön létre, úgy a szerződéskötéskorkell fizetni.
Amennyiben a bérlő a bérbeadót határidő tűzésével felszólítja a hátralék, költségek vagy terhek megfizetésére, a határidő eredménytelen eltelte után jogosult a szerződést felmondani. A bérlőneknem kell bérletidíjatfizetniearra az időtartamra, amikor saját érdekkörén kívülálló okból nem tudja használnia bérbe adott dolgot.
Szerződés megszűnése
A 6:3. § alapján határozottidőrekötöttbérleti szerződés az időtartam lejártával, bontófeltételhezkötött szerződés pedig a feltétel bekövetkezése esetén megszűnik. A dolog elpusztulásával– amely a dolog teljes fizikai megsemmisülése mellett a dolog szokásos karbantartási és felújítási munkálatokat meghaladó mértékű károsodását is magában foglalja – a szerződés úgyszintén megszűnik.
Ha azonban a határozott időre kötöttbérleti szerződést a megállapított időtartam után a bérlő továbbra is használja, és ez ellen a bérbeadó tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá válik.
iLex Systems Zrt
Jogi Tartalom-Szerkesztő Ügyvédi Divízió
Letölthető iratminta: Ingó bérleti szerződés 2019
